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Mandataire, négociateur ou agent : quel statut choisir ?

Être mandataire immobilier

La profession de mandataire immobilier connaît une progression régulière : sans agence ni locaux ils sont des nouveaux venus sur le marché de l’immobilier en France, et perçoivent une rémunération uniquement fondée sur la commission. Cependant les subtilités de cette profession méritent quelques explications.

Le mandataire immobilier peut exercer sa profession sous plusieurs statuts juridiques. Il peut être salarié en agence immobilière (le cas le plus rare), et travailler pour un salaire fixe, parfois agrémenté de commissions. Il peut aussi travailler sous le statut d’agent commercial, c’est-à-dire recevoir ses missions d’un agent immobilier disposant de la carte professionnelle, et dans ce cas il est un commercial qui agit pour le compte d’un donneur d’ordre. Le mandataire immobilier peut aussi être un VRP salarié travaillant dans un système dit « d’avances sur commissions »

Cependant le statut le plus répandu pour les mandataires immobiliers est celui de travailleur indépendant. Le mandataire immobilier indépendant ne reçoit pas les clients au sein d’une agence immobilière, le plus souvent il travaille depuis son domicile. Il ne dépend pas de contraintes fixes, horaires ou permanences, mais organise son temps suivant les fluctuations de son activité. Il peut choisir le portage salarial pour gérer sa protection sociale et ses cotisations.

Le mandataire immobilier ne dispose pas de la carte professionnelle : il dépend pour finaliser ses transactions, d’un « mandant », agence immobilière ou agent immobilier indépendant, qui lui confie la négociation et la prestation de services. En revanche la loi stipule que l’administration des ventes et les transactions financières doivent obligatoirement passer par la comptabilité du titulaire de la carte professionnelle.

Les mandataires immobiliers peuvent s’organiser en réseau de mandataires. Ces réseaux leur offrent une structure au sein de laquelle ils peuvent se former et bénéficier de visibilité pour les biens qu’ils mettent en vente. Micro-entrepreneurs ou entrepreneurs individuels, ils sont des agents commerciaux inscrits au Registre des Spécial des Agents Commerciaux (RSAC), et leur rémunération est fonction des transactions qu’ils réalisent. Ils sont seuls responsables de leur politique commerciale, et selon les réseaux, pourront toucher entre 50% et 99% des honoraires versés pour une vente.

Être négociateur immobilier

Négociateur immobilier, consultant immobilier ou conseiller immobilier sont des appellations différentes d’un même métier, qui s’exercent en agences immobilières ou en indépendant.

Pour exercer sa profession le négociateur immobilier n’a pas non plus besoin de carte professionnelle. Il est un intermédiaire essentiellement chargé de la vente et de la promotion, qui travaille en agence ou bien en tant qu’indépendant, et une habilitation validée par la préfecture suffit pour exercer son métier. Ses obligations varient considérablement selon son statut : salarié, VRP, ou indépendant. La loi Hoguet de 1972 impose au négociateur immobilier de détenir un mandat pour effectuer les transactions immobilières : mandat de vente, de recherche, de location ou de gestion.

Le négociateur immobilier intervient dans toutes les étapes d’une transaction immobilière : il démarche des clients pour trouver des biens à vendre, pratique les estimations des biens qu’il doit mettre en vente, recherche des acquéreurs, effectue les visites des biens immobiliers, rédige les différents documents qui encadrent les transactions. En résumé, il effectue presque toutes les tâches qui sont celles d’un agent immobilier, mais sans en avoir la dénomination, et en étant considéré comme un agent commercial indépendant. Il existe à l’École Française d’Administration de Biens (EFAB) un titre spécifiquement consacré au métier de négociateur immobilier.

Être agent immobilier

L’agent immobilier est détenteur de la carte professionnelle d’agent immobilier, délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI), aussi appelée « carte T », pour « Transactions sur immeubles et fonds de commerce ». Elle atteste de sa capacité à gérer des transactions immobilières. Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle figurent sur tous les documents professionnels, contrats et correspondances de l’agent. Attention, l’usurpation du titre d’« agent immobilier » est passible d’une amende et d’une peine de prison, alors mieux vaut être au fait des obligations légales.

L’agent immobilier est un intermédiaire légal pour tous types de transactions immobilières, ventes ou locations. Il peut choisir d’opérer en tant qu’indépendant, ou bien de structurer son activité en agence, ou encore d’intégrer une franchise. Il est à même de mandater des agents commerciaux, mandataires ou négociateurs immobiliers, pour effectuer toutes les tâches commerciales en son nom. L’agent immobilier peut aussi exercer les fonctions d’administration de biens : gestion locative et syndic de copropriété.

L’agent immobilier est généralement diplômé d’un BTS ou d’une licence Professions Immobilières, à moins qu’il ne possède un diplôme délivré par une école de l’immobilier reconnue par la profession (École Supérieure des Professions de l’Immobilier ESPI, Institut National Supérieur de l’Immobilier INSI…). Par définition un agent immobilier est polyvalent : il est un commercial multi-activités, et comme un négociateur ou mandataire, il a le choix de son statut.

L’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle souhaitant exercer en indépendant son activité privilégie l’aisance et la souplesse de travail : il travaille en autonomie, est maître de sa rémunération, et garde la possibilité de faire travailler des mandataires ou négociateurs sur sa carte professionnelle. Le choix de la franchise et de rejoindre un réseau d’agences immobilières peut se révéler plus contraignant, mais apporte également des avantages : outils de prospection, notoriété éventuelle, outils de publicité et éventuel forum de formation.